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Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
La résidence secondaire s’entend du logement où l’on réside occasionnellement, en plus de sa résidence principale. Traditionnellement, il s’agit d’un pied à terre (appartement, maison) occupé pendant les week-ends ou les vacances, et parfois acquis en vue de sa future retraite.
Précision : si vous occupez alternativement deux résidences, une seule sera reconnue comme votre résidence principale et l'autre sera définie comme votre résidence secondaire. Pour rappel, l’habitation principale s’entend du logement dans lequel vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille, et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et matériels.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien (= prix indiqué dans l’acte diminué d’éventuels frais payés lors de la vente) et son prix d’acquisition.
À savoir :
- Si vous avez acquis le bien, le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte de vente, augmenté de certains frais réels ou forfaitaires prévus dans la loi (ex : frais de notaires, dépenses de travaux).
- Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
Quelle fiscalité en cas de vente de sa résidence secondaire ?
Une plus-value immobilière imposable par principe
Travaux de rénovation importants, hausse du marché immobilier…vous pourriez être amené à vendre votre résidence secondaire à un prix plus élevé que celui auquel vous l’aviez achetée.
Vous réaliserez alors une plus-value immobilière.
Cette plus-value sera soumise, sauf exceptions (cf ci-dessous), à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…).
Taux d’imposition applicables :
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2%
Soit au total : 36,2%
Exemple : vous réalisez une plus-value imposable de 20 000 € lors de la cession de votre bien. Il vous en coûtera un total de 7.240 euros au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux (20.000 x 36,2%).
Des exonérations possibles sous conditions
Vous pouvez prétendre sous certaines conditions à une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière dégagée.
1er cas : Première cession d’un logement autre que la résidence principale
La plus-value issue de la première cession d’un logement autre que la résidence principale n’est pas imposable, sous réserve du respect de deux conditions :
- Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente ;
- Utiliser le prix de la vente de cette résidence pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
Si le remploi est partiel, l’exonération de la plus-value sera proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires du logement, cédées en même temps que celui-ci.
Précisions :
- Le contribuable qui achète sa résidence principale (au moyen d’un prêt relai par exemple) avant d’avoir réussi à vendre sa résidence secondaire peut bénéficier d’une tolérance et prétendre à l’exonération de la plus-value lors de la vente de sa résidence secondaire. Il faut, pour cela, qu’il puisse prouver que la mise en vente de sa résidence secondaire est bien antérieure à l’acquisition de sa résidence principale et que la cession intervienne dans un délai raisonnable.
- Le prix de vente peut également être utilisé pour réaliser des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou portant modification du gros œuvre, ou pour l’acquisition d’un immeuble destiné à être transformé en logement (attention aux délais à respecter pour l’achèvement des travaux). Il peut également être utilisé pour payer des droits de donation ou de succession portant sur le logement.
- En cas de pluralité de cédants, le respect des conditions d’application s’apprécie distinctement pour chacun des cédants : chacun des époux en cas de cession d’un bien commun, chaque coindivisaire en cas de bien indivis.
ATTENTION :
- Le contribuable ne peut bénéficier qu’une seule fois de ce dispositif, toutes conditions étant par ailleurs remplies : si plusieurs biens sont vendus, il convient donc de faire le bon choix.
- L’exonération n’est pas automatique. Elle doit impérativement être mentionnée dans l’acte de vente établi par le notaire. En l’absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.
2ème cas : Application d’un abattement pour durée de détention
Si le régime d’abattement pour durée de détention existe toujours, il est devenu moins avantageux suite à la réforme intervenue en Février 2012. Ainsi, il faut maintenant attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale (IR et prélèvements sociaux) de la plus-value imposable, contre 15 ans avant Février 2012.
Pour une durée de détention comprise entre 6 ans et 30 ans, un abattement partiel est applicable tant en matière d’impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux (cf tableau ci-dessous).
Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier | ||
Durée de détention du bien cédé | Taux d’abattement par année de détention | |
Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Exemple 1 : vous revendez un bien que vous possédez depuis 30 ans et réalisez lors de sa vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est alors exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Exemple 2 : vous revendez un bien que vous possédez depuis 20 ans et réalisez lors de sa vente une plus-value de 10 000 €.
Vous bénéficiez d’un abattement de 90% (6% par an x 15 ans) pour l’impôt sur le revenu et de 24.75% (1.65% par an x 15 ans) pour les prélèvements sociaux
Plus-value imposable à l’impôt sur le revenu : 10.000 – abattement 10.000 * 90% = 1.000 €
Plus-value imposable aux prélèvements sociaux : 10.000 – abattement 10.000 * 24.75% = 7.525 €
Quelle déclaration ?
Aucune déclaration ne doit être déposée lorsque la plus-value est exonérée totalement à la suite de la réutilisation de la totalité du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à la résidence principale.
Vous devrez porter, sur la déclaration annuelle d’ensemble des revenus n° 2042, le montant net de la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement.
En cas d’imposition, le notaire dépose auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien, la déclaration de plus-value 2048-IMM, accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux afférents.
Dans cette hypothèse, vous devrez reporter sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire.
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